Creditul ipotecar pe scurt

Un credit ipotecar e cel mai lung angajament financiar din viața majorității oamenilor. Nu trebuie să devii specialist — dar merită să înțelegi cele cinci-șase noțiuni care decid cât plătești în total.

Cum se stabilește cât poți împrumuta

Banca se uită la trei lucruri: venitul tău stabil, datoriile pe care le ai deja și avansul pe care îl aduci.

Din venitul net lunar, doar o parte poate merge către rate — asta se numește grad de îndatorare și e limitat prin reglementări. Restul cardurilor de credit și al ratelor active se scad și ele, chiar dacă nu le folosești. Un card de credit nefolosit, dar deschis, îți poate reduce suma aprobată.

Avansul este partea pe care o plătești din banii tăi. Cu cât e mai mare, cu atât împrumuți mai puțin, plătești dobândă mai mică și ai o poziție mai bună la negociere.

Dobânda: fixă, variabilă sau mixtă

• Dobânda variabilă se calculează, de regulă, dintr-un indice de piață plus o marjă fixă a băncii. Rata ta urcă și coboară odată cu indicele.
• Dobânda fixă rămâne aceeași o perioadă stabilită (câțiva ani, uneori pe toată durata). Plătești, de obicei, ceva mai mult la început în schimbul predictibilității.
• Varianta mixtă combină o perioadă fixă urmată de una variabilă.

Nu compara ofertele doar după dobândă. Uită-te la DAE (dobânda anuală efectivă), care include și comisioanele, și la totalul de plată pe întreaga durată. Două credite cu aceeași dobândă pot diferi semnificativ în costul final.

Costuri pe lângă rată

În jurul unui credit apar: comisionul de analiză a dosarului, evaluarea imobilului, asigurarea obligatorie a locuinței, uneori o asigurare de viață, taxele de înscriere a ipotecii și onorariul notarului. Cere fiecărei bănci lista completă, în scris.

Programele guvernamentale

În România au existat programe cu garanție de stat pentru prima locuință, cu avans redus și plafoane de preț. Condițiile, plafoanele și chiar existența lor se schimbă de la an la an, așa că verifică situația actuală pe site-urile oficiale și la bancă înainte să contezi pe ele.

Pașii dosarului

1. Pre-analiza. Duci la bancă adeverința de venit și situația datoriilor; primești o sumă orientativă.
2. Aprobarea de principiu. Un document care spune cât ești eligibil să împrumuți, valabil de obicei câteva zeci de zile. Cu el în mână, negociezi mult mai serios.
3. Găsești locuința și semnezi antecontractul, cu termene realiste pentru bancă.
4. Evaluarea imobilului, făcută de un evaluator agreat de bancă.
5. Aprobarea finală și pregătirea contractului de credit.
6. Semnarea la notar, unde se semnează atât vânzarea, cât și ipoteca; banca virează banii vânzătorului.
7. Intabularea dreptului tău de proprietate și a ipotecii băncii.

Între pasul 2 și pasul 7 trec, de regulă, câteva săptămâni. Ține cont de asta când negociezi termenul din antecontract.

Trei greșeli frecvente

• Să cumperi la limita gradului maxim de îndatorare. O rată care încape „la fix" devine grea la prima cheltuială neprevăzută.
• Să uiți costurile lunare ale locuinței. Întreținerea, impozitul și asigurarea nu dispar după ce iei creditul.
• Să nu compari. Diferența dintre prima ofertă și a treia poate însemna, pe durata creditului, o sumă considerabilă.

Înainte de a semna

Citește contractul de credit integral, inclusiv secțiunea despre rambursarea anticipată și despre ce se întâmplă dacă întârzii o rată. Întreabă tot ce nu înțelegi — un consultant bun răspunde fără să se grăbească.

Dobânzile, reglementările și programele de sprijin se modifică des. Informațiile de mai sus sunt generale; pentru cifre actuale, consultă banca și sursele oficiale. Acest ghid nu este consultanță financiară.

Vrei să știi cât valorează locuința pe care o vizezi? Încearcă evaluarea gratuită sau caută prin oferte.